Exonération des plus-values immobilières professionnelles : comment en profiter ?
Qu’il s’agisse de bureaux, d’un entrepôt ou d’un local commercial, la vente d’un bien immobilier affecté à votre activité professionnelle est une importante étape dans la vie d’une entreprise. Si cette opération financière génère souvent une plus-value appréciée, le spectre de l’impôt vient rapidement tempérer l’enthousiasme. La plus-value professionnelle qui correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien est en effet soumise à l’impôt. Heureusement, le législateur a prévu plusieurs dispositifs d’exonération pour alléger cette charge, soutenir les petites entreprises et encourager la transmission. Découvrez ces dispositifs dans cet article.
Sommaire
Plus-values immobilières professionnelles : l’exonération liée au chiffre d’affaires
Le dispositif de l’article 151 septies du Code général des impôts est sans doute le mécanisme le plus connu et le plus utilisé par les petites et moyennes entreprises. Il permet une exonération totale ou partielle de la plus-value réalisée en fonction du montant de vos recettes annuelles. Pour en bénéficier, l’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans au moment de la cession. La nature de votre activité (commerciale, artisanale, libérale ou agricole) importe peu, mais le bien vendu doit être un actif immobilisé.
Voici comment se décline l’exonération, en fonction de la moyenne de vos recettes hors taxes des deux années civiles précédant la vente :
- exonération totale si vos recettes sont inférieures à 250 000 euros pour les activités de ventes ou de fourniture de logement ou à 90 000 euros pour les autres prestations de services.
- exonération partielle si vos recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 euros pour les ventes ou entre 90 000 euros et 126 000 euros pour les services. Dans cette fourchette, l’exonération est dégressive : plus vous vous approchez du seuil haut, plus la part de la plus-value imposable augmente.
Au-delà de ces seuils de chiffre d’affaires, ce dispositif ne s’applique plus et la plus-value est intégralement taxée.
Le cas spécifique du départ à la retraite
Le législateur a prévu une mesure de faveur pour les dirigeants de PME qui cèdent leur entreprise ou une branche complète d’activité à l’occasion de leur départ à la retraite. Ce dispositif codifié à l’article 151 septies A offre une exonération totale de la plus-value sur les éléments d’actif immobilisé, y compris les biens immobiliers.
Pour en bénéficier, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées. Vous devez notamment cesser toute fonction dans l’entreprise et faire valoir vos droits à la retraite dans les deux années qui suivent ou qui précèdent la cession. L’activité doit également avoir été exercée pendant au moins 5 ans. Ce dispositif a pour but de faciliter la transmission d’entreprise et de récompenser votre carrière de travail en assurant que le fruit de la vente ne soit pas excessivement rogné par l’impôt.
L’abattement pour durée de détention pour les biens immobiliers
Si vous ne remplissez les conditions d’aucun des régimes précédents, tout n’est pas perdu. Seules les plus-values immobilières à long terme (celles sur des biens détenus depuis plus de 2 ans) bénéficient en effet d’un traitement de faveur. Alors que la plus-value est normalement intégrée à votre bénéfice imposable, celle qui provient d’un bien immobilier d’entreprise peut bénéficier d’un abattement spécifique.
Ce mécanisme s’applique aux plus-values réalisées sur des locaux à usage de bureaux ou à usage industriel. Il permet d’appliquer un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Concrètement, cela conduit à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 15 ans de détention du bien immobilier. Toutefois, cette exonération ne concerne que l’impôt sur le revenu. La plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux.
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Spécialiste du secteur public, Elodie Garrel apporte une vision analytique et des explications claires sur les démarches et services publics. Elle se consacre à simplifier l’information pour les particuliers et les entreprises.
